Invertir en el mercado inmobiliario

 

En el mundo de las inversiones en su conjunto, todo aquel que desee iniciarse en una inversión debe prestar especial atención al momento del ciclo que ese activo elegido esté atravesando. Ya sea que se trate de invertir en acciones, bonos, hasta incluso en los instrumentos más tradicionales como el plazo fijo, se debe mirar el ciclo.

Identificar un ciclo bajista nos va a permitir entrar a un activo que tenga todo para apreciarse; en tanto que si lo incorporamos cuando está en la “cresta de la ola”, lo más probable es que se venga una corrección a la baja. Como suele decirse en el mundo de las Finanzas: ni los árboles crecen hasta el cielo, ni las raíces hasta el infierno.

Y en esto de inversiones y ciclos, un activo que no escapa a la regla enunciada son las propiedades. Si bien se trata de una opción muy diferente a lo que acostumbramos a presentar y que requiere de un capital inicial mayor, es un activo a tener muy presente a los fines de conformar un patrimonio bien diversificado en la vida de un inversor. En adelante, te contaremos las características de este mercado, la etapa del ciclo que viene atravesando y si es momento o no de comprar una propiedad.

Quien invierte en inmuebles busca como fin la seguridad a largo plazo. Prioriza seguridad en el tiempo por sobre la rentabilidad, y eso nos define entonces el tipo de perfil que más se acerca a estas inversiones: CONSERVADOR. Pase lo que pase, venga el evento o la crisis que venga, si tenemos “ladrillos” sabemos que no nos lo va a tocar nadie y que estaremos dolarizados.

En Argentina suele darse la situación, mucho más de lo que se cree, de que los ahorristas en moneda dura que buscan seguridad para sus dólares lejos del riesgo local mantengan sus tenencias en cajas de seguridad. Si bien mantener un saldo líquido en dólares puede ser necesario para formar ese Stock de Seguridad sobre el cual hablamos en un artículo anterior, estar excedidos en esa tenencia puede significar un costo de oportunidad importante a largo plazo. Y ahí es donde entra a jugar el Ciclo de las Inversiones y cómo aprovecharlos.

El mercado inmobiliario, al igual que cualquier otro mercado, tiene ciclos alcistas y bajistas. Si nos remontamos a años como el 2017/2018 donde los préstamos hipotecarios UVA eran la vedette del momento, las operaciones de compra - venta de propiedades pasaron a ser moneda corriente.

No solo los créditos hicieron crecer el mercado, sino también las operaciones en cadena que se desprendían de esa primera operación proveniente del préstamo hipotecario. A raíz de esto, el valor del metro cuadrado llegó a valores máximos ya que la demanda pasó a exceder a la oferta en mercado.

Pero como todo ciclo, una vez más el árbol no llegó al cielo y terminado el furor de los créditos, a lo que se sumó la pandemia, la crisis económica y una nueva ley de alquileres, la curva de precios del metro cuadrado comenzó su carrera descendente para ubicarse a valores actuales hasta un 40% en dólares más bajo que para esos años dorados.

Como decimos siempre que hablamos de inversiones y mercados, la única certeza que tenemos es que existen Ciclos y que estos se van a seguir repitiendo. Si nos vamos más atrás en el tiempo, algo muy similar pasó allá por 2001 cuando la crisis generada por la salida de la convertibilidad también llevó al mercado inmobiliario a pisos históricos en donde el metro cuadrado llegó a bajar un 50% en dólares. Años después ese piso se abandonó dando lugar a una nueva recuperación al alza.

Citamos dos ciclos en distinto tiempo. ¿Cómo estamos ahora?

No hay dudas que son tiempos difíciles para el mercado argentino, un año incierto signado por una economía volátil y un clima político agitado. El sector inmobiliario no es ajeno a eso y viene con una retracción ya de varios años.

La teoría dice que para que un inmueble se venda deben darse los siguientes factores:

-        El precio de publicación debe ser argumentado por el inmobiliario;

-        Ese precio debe ser convalidado por el propietario; y

-        Debe estar dentro de un parámetro atractivo para el comprador.

Lo que estamos viviendo este último tiempo es que el precio lo pone el comprador. El mercado actual se encuentra en la práctica disociado de la teoría, favoreciendo a los compradores quienes son los que terminan determinando los precios en un escenario de mayor oferta que demanda. Basta con recorrer las calles, de donde sea que estes leyendo este artículo, para notar la cantidad de carteles de Venta que siguen desde hace tiempo adornando los frentes de cada vez más propiedades.

Describamos un poco más el escenario que nos toca vivir: Oferta que excede a la demanda, caída del 40% en dólares del metro cuadrado, falta de créditos hipotecarios para vivienda, una ley de alquileres que no favorece a nadie, inestabilidad política y económica, escases de instrumentos financieros de inversión en dólares que aporten seguridad a largo plazo, inseguridad, y por último y algo no menor, inflación en dólares que hace que esos billetes guardados en una caja de seguridad estén perdiendo valor.

Si luego de leer esta descripción tuvieras que definir la etapa del ciclo en el que se encuentra el mercado inmobiliario, ¿dónde la ubicarías? ¿Crees que de poder comprar estarías comprando caro o barato? Creemos que la respuesta se desprende por sí sola y eso lo tienen bien en claro los profesionales del Real Estate local que ya empiezan a ver con optimismo el mercado para el mediano plazo.

Y una vez más lo repetimos, esto es así porque la historia se ha encargado siempre de mostrarnos la existencia de los ciclos y su repetición. No es viable a largo plazo un país que se acostumbre a vivir sin créditos hipotecarios. Hace 20 años los créditos para la vivienda representaban un 5% del PBI, en 2022 la cifra alcanzó solo al 0.5%. Por el contrario, en Chile representa el 27%, en México el 11%, en Colombia el 7%, en Paraguay el 5%, y en Perú el 7%. La aparición de una línea de préstamos en la Argentina sin dudas impulsará la demanda de viviendas nuevas y usadas pudiendo generar un impacto sobre el precio final del metro cuadrado. La incertidumbre acá radica en cuándo llegará ese tiempo de créditos accesibles, la certeza es que como todo ciclo… va a llegar.

La actual ley de alquileres no parece haber llegado para quedarse y esa es otra noticia que tendría un impacto positivo en el sector, y si en el mediano plazo se empieza a acomodar la crisis económica y política local, lo mas probable es que ese 40% de descuento en dólares comience a desaparecer. Ante este escenario, aquellos que puedan y sepan aprovechar este momento del ciclo pueden salir ganadores.

Quizás a esta altura del artículo te diras: Bien, es un buen momento para comprar, pero una vez comprado ¿qué hago?

Hoy la rentabilidad que brinda un alquiler tradicional sin dudas es muy baja. Muchos inversores caen en el error de comparar el rendimiento que un capital les da por ponerlo a plazo fijo a las actuales tasas, con la rentabilidad aportada por ese mismo capital en un inmueble puesto en alquiler. Por supuesto que si se lo mira en cuanto a rendimiento mes a mes, lo que nos aporta un plazo fijo es mucho mayor. Lo que debemos ver en cambio es que al final del tiempo el capital del plazo fijo seguirá en pesos, afectado por una inflación que supera el 100% anual, en tanto que el capital invertido en un inmueble estará en dólares.

Dicho esto, no es un buen ejercicio medir hoy en día la rentabilidad de un inmueble por lo obtenido de alquiler. Debemos verlo por la posibilidad de comprar un activo en dólares a descuento, que puede revalorizarse en el mediano – largo plazo. El alquiler obtenido debe verse a corto plazo como un pequeño ingreso extra que antes no se tenía, que te permite incluso pagar aquellos gastos que se derivan de ser propietario del inmueble.

Merece la pena además mencionar el auge de los alquileres temporarios que se expanden ante una renta tradicional golpeada por la ya mencionada ley de alquileres.

Por último, algo que mencionamos siempre desde Momentum Finanzas como regla fundamental de todo inversor: La Diversificación. Quienes tengan la posibilidad de sumar inmuebles a su patrimonio, como inversión, estarán sumando un nuevo tipo de activo a los ya conocidos, en este caso con una característica más conservadora, con un horizonte temporal de mediano – largo plazo, en Dólares, y en un momento del ciclo que parece estar empezando a salir del fondo.

Administrar un patrimonio no se trata solo de gestionar instrumentos financieros, sino de gestionar CICLOS y diversificar aprovechando las oportunidades que éstos generan. Ahora que te contamos un poco sobre esta inversión, decinos: ¿Por qué zona buscas?